複数ある相続税対策の中でも賃貸不動産の購入は対策実行から相続税減額までのタイムラグが無い即効性に優れた相続税対策ですが、個人で不動産賃貸事業を開始しますと家賃収入が現金として蓄積され、相続財産が更に増加するという堂々巡りになることがあります。

 

このような場合には、賃貸不動産を個人と法人で共有することで、この堂々巡りを回避することができます。

 

個人法人共有形式による相続税対策の手順と概要

まずは法人を設立します。被相続人の財産としないため株主（出資者）は相続人から選びます。代表取締役も相続人から選びます。

賃貸不動産を購入しますが、こちらで説明した５つのポイントを踏まえて選定します。
購入資金は、個人は金融機関からの融資を受け、法人は社債を発行して資金調達します。

 

この個人法人共有形式の特徴は担保設定にあります。
個人名義の土地と建物には金融機関からの融資のために担保を設定しますが、法人名義の土地にも個人融資分の担保を設定します。そして、個人は家賃収入の中から法人に担保設定料を支払います。法人はこの担保設定料と家賃収入を原資として社債利息を支払います。

 

相続が発生し節税メリットを享受した後、この賃貸不動産を売却するときに、仮に売却価額の個人持分が融資の残債を下回ったとしても、賃貸不動産の法人持分にも個人融資の担保が付されているため、法人の売却代金からも個人融資の返済へ充当されます。

 

この形式における法人は単なる箱であって、主な役割は家賃収入及び担保設定料を原資に社債利息を支払うに止まります。法人で利益を確保する理由がないため、全ての利益を社債利息として支払います。その結果、社債利率を高利率に設定することが可能となり（弊事務所実績ではおおよそ年利8％前後）、安全且つ高利率の金融商品となります。
また、社債利息は源泉分離課税ですので、高額所得者で所得税の税率が高い人にとっては当該社債の購入が節税にもなります。

 

 

①法人を設立します。   ②個人と法人の共有で物件を取得します。 個人は銀行借入により、法人は社債を発行して資金を手当てします。 社債購入者はこちらで募ります。 法人名義の土地にも個人借入の担保設定をします（これが特徴です。） 将来、売却した際の売却代金は、個人借入に優先して充当します。 仮に、社債を償還する原資が無くなっても、それは投資家が負担します。 その代わり、個人は家賃の中から担保設定料を支払います。   ③不動産賃貸を開始します。 全ての入出金は法人を通して行いますので、個人が煩わしい事務手続きをすることはほとんどありません。 家賃の中なら借入返済をします。   ④相続発生 相続税が軽減されて節税メリットを享受します。   ⑤物件を売却します。 個人→売却代金から個人借入を返済します。 法人→売却代金から社債を償還します。償還しきれない場合は投資家が負担します。
※	特徴 ・担保設定料の支払いにより、個人の家賃収入の増加を抑えることができます。 ・初期自己資金の負担を軽減することができます。 ・煩わしい管理業務をする必要がありません。

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