HOME > 事業内容 > 賃貸不動産を活用した相続税対策の流れ
賃貸不動産を活用した相続税対策の一連の流れは次のようになります。
①相続税額の試算
相続税額の試算は第1次相続だけではなく第2次相続も考慮して行います。それは、第1次相続における遺産分割の方法によっては第2次相続における相続税額に多大な影響を及ぼすためです。第1次相続及び第2次相続を包括的に検討することで、より良い相続税対策を導き出すことが可能となります。
②賃貸不動産を購入した場合のシミュレーション（相続税圧縮効果の検証）
相続税額の試算結果を踏まえ、どの程度の規模の賃貸不動産を購入すると相続税額がどれくらい軽減されるのかをシミュレーションします。ここではこれまでの過去の事例から、賃貸不動産の購入価額と相続税評価額の乖離における圧縮効果をおおよそ70％と想定して検証します。
③プランニングと物件選定
プランニングは非常に重要です。単純に個人で賃貸不動産を購入するケースもあれば、あえて法人を設立して法人として賃貸事業を行うケース、あるいは個人と法人で賃貸不動産を共有とするケースなど様々です。それぞれの状況や目的に合致した方法を選択し、オーダーメイドでの作り込みをします。そして、プランニングに適合する物件選定を進めます。
④売主交渉と銀行交渉
質の良い融資条件での借入は相続税対策でなくとも賃貸不動産の利回りを確定する際の最重要事項ですが、金融機関の窓口に飛び込みで融資相談をしましても有利な条件を引き出すのは一般的には難しいと言わざるを得ません。
年間複数案件の銀行交渉を行っている我々コンサルタントにご依頼頂いた方が、個別で交渉するよりも有利な条件を引き出すことが可能となります。
⑤物件購入と購入後の管理運営
晴れて物件の購入が完了しましたら、この段階でプランニング通りに相続税額が軽減されていますので、これ以降いつ相続が発生しましても相続税の心配は必要ありません。
今後は不動産賃貸業を滞りなく行っていきます。
北村税理士事務所での相続税対策は、物件購入時で終わりではなく、その後の管理運営におきましても良き伴走者として常に並走しつつ、場合によっては物件の組換えをご提案するなど更なる相続税対策や資産形成のお手伝いを行います。
⑥定期的な税金メンテナンス
例えば、個人で賃貸不動産を購入する形式の相続税対策を実行したあと数年が経過しますと、市場金利の状況が借入当時よりも有利になっていたりします。あるいは借入金の返済が進むと同時に家賃収入の余剰金が蓄積され、結果として相続財産が増加していることも考えられます。
よって、これらに対応すべく相続税額の試算の見直しなどの税金メンテナンスを定期的に行います。
⑦出口戦略
相続が発生しプランニング通りに相続税対策における利益を享受した後は、そのまま物件を所有し続けることももちろん可能ですが、物件を売却して借入金を完済することも可能です。そのためには、物件購入時の段階から将来売却可能な物件を選定しておくことが重要です。
出口戦略の重要性についてはこちらも参考にして下さい。
北村税理士事務所では、相続税対策の入り口である相続税額の試算から、適切なシミュレーションと個々のニーズに合致したプランニングを経て物件購入を行い、相続税対策の最終章「出口戦略」である物件売却までを一つのパッケージとしてとらえ、他では実行できない最適な相続税対策を実現します。
築浅の物件であれば急に人気が無くなるということも考えにくく、ゆえに新築物件よりも中古物件のほうがより安全と言えます。