図は相続税の課税の仕組みを図示したものです。

 

相続税は、プラスの財産からマイナスの財産を控除した、いわゆる「純財産（課税財産）」に対して課税されますので、相続税を減額するためにはこの「純財産」を小さくする必要があります。
そして、この「純財産」を小さくするには、プラスの財産を減らすか、あるいはマイナスの財産を増やすか、基本的にはこれしか方法がありません。

 

 

生前贈与は相続税対策として非常に有効ではありますが、相続税及び贈与税の税率構造との関係から、一度に比較的少ない額しか贈与できません。何年も何十年も贈与を継続することで、結果としてある程度のまとまった金額の贈与も可能ではありますが、誰もがそこまで時間の猶予が確保できるかと言われれば、そうではないのが現実です。

 

これに対し、賃貸不動産の購入は「純財産」を小さくする即効性があり、ゆえに相続税を減額する即効性を有します。しかも、一定の物件選定基準をクリアしていれば空室リスクも高い確率で回避でき、資産運用としても非常に有効となります。

 

 

賃貸不動産の活用により相続税が減額となる仕組み

 

 

 

金融機関から2億円の融資を受け、物件価格2億円（内訳：土地1億円、建物1億円）の賃貸不動産を購入したとします（※中古1棟マンションがベストです。理由はこちらを参照して下さい）。

 

相続税を計算するとき、建物の評価は固定資産税評価額というものを使用します。固定資産税評価額は再建築価額を基準として評価することになっていて、実際に支払った建築費用や購入価額を直接的には評価額に反映させず、建築に要した工事費一つひとつを点数計算して積み上げて評価します。その結果、ほとんどの建物の固定資産税評価額は建築費用や購入価額よりも低い評価額になります。

つまり、1億円で購入した建物は、購入した時点で固定資産税評価額すなわち相続税評価額となりますので、例えば7,000万円ほどに下がります。

そして、その建物が賃貸用として使用されるのであれば、更に借家権価格を控除します。建物を他人へ貸したことで、自分の思い通りに使用できないための減額措置と考えて下さい。

借家権割合は全国一律30％と決まっていますので、固定資産税評価額で7,000万円ほどに下がった評価額からさらに30％を減額します。

その結果、1億円で購入した建物が4,900万円ほどの評価額になります。

 

 

土地についても同様に評価減が可能です。

相続税を計算する場合における土地の評価は都心部では路線価というものを使用しますが、これは時価の7割〜8割を目安に設定されています。よって、1億円で購入した土地の更地評価は、例えば8,000万円ほどに下がります。

そして、その土地上の建物が賃貸用の場合、やはり建物及び土地を他人へ貸したことで自分の思い通りに使用できないため、借家権割合と借地権割合を乗じた分を控除します。借地権割合は地域ごとに異なりますが都心部ではおおよそ60％〜70％ですので、借家権割合30％×借地権割合70％＝21％の減額となり、1億円で購入した土地の更地評価8,000万円が、更に6,320万円ほどの評価額になります。

 

以上をまとめると、金融機関から2億円の融資を受け、物件価格2億円の賃貸不動産を購入した結果、相続税の計算としては建物4,900万円と土地6,320万円というプラスの財産が増加するとともに、借入金2億円というマイナスの財産が増加したことになります。
相続税の課税の仕組みとしての「純財産」は8,780万円の減少です。
相続税の税率が50％の方の場合、8,780万円×50％＝4,390万円の相続税が減少したことになります。

 

このように、賃貸不動産を活用することで即効性のある相続税対策が実現できます。

 

北村税理士事務所では、有能な専門家陣とともに相続税対策に最適な物件選定のお手伝いもします。

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