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給与か外注費か
不動産仲介会社の経理でよく見かけるのですが，営業社員の人件費を給与ではなく外注費で支払っているケースがあります。
法人は給与を支払う場合は社会保険に加入しなければならないのでそれを避けるためと，外注費だと消費税の計算上控除できるので納税額が少なくなること(給与の場合は控除できない)，の2つが主な理由ですが，よくよく話を伺ってみると完全に給与にすべき内容であることが多いです。
そこで，給与と外注費の判断基準と，給与にすべき費用を外注費としている場合の税務リスクを以下にご説明します。
＜給与と外注費の判断基準＞
最高裁昭和56年4月24日第二小法廷判決(民集35巻3号672頁)によれば，給与とは，雇用契約又はこれに類する原因に基づき使用者の指揮命令に服して提供した労務の対価として使用者から受ける給付をいいます。
これに対し外注費とは，(受け取る側から見て)自己の計算と危険において独立して営まれ，営利性，有償性を有し，かつ反覆継続して遂行する意思と社会的地位とが客観的に認められる業務から生ずる給付をいいます。
給与支給者との関係において何らかの空間的，時間的な拘束を受け，継続的ないし断続的に労務又は役務の提供があり，その対価として支給されるものである場合は給与に該当する，というのが最高裁の判断です。
また，消費税基本通達1-1-1では，個人事業者と給与所得者の区分として，次の4つの要件を総合勘案して判定する，としています。
①その契約に係る役務の提供の内容が他人の代替を容れるかどうか。
②役務の提供に当たり事業者の指揮監督を受けるかどうか。
③まだ引渡しを了しない完成品が不可抗力のため滅失した場合等においても，当該個人が権利として既に提供した役務に係る報酬の請求をなすことができるかどうか。
④役務の提供に係る材料又は用具等を供与されているかどうか。
以下，補足します。
①他人が代行して業務をすることができるのであれば外注費，できないのであれば給与
②指揮監督を受ける場合は給与，受けない場合は外注費
③成果物を納品しなくても報酬を請求できる場合は給与，請求できない場合は外注費
④経費を自己負担していれば外注費，自己負担していなければ給与
一般的な会社では，Ａ社員に頼んだ業務を第三者(下請け等)が代替することはありませんし，上司の指揮監督下で業務を行いますし，頼んだ業務が完成しなくても報酬は支払われますし，経費は会社が負担します。
よって，社員一人ひとりと請負契約書などを作成して形式的に外注費のような体裁を整えても，上記の判断基準に照らして実質的に給与であると判断されれば，その会計処理は否認されますので注意が必要です。
外注費とした会計処理が否認され，給与であると認定された場合，まずは消費税の納税額が増加します。消費税の計算上仕入税額控除していた外注費が否認され控除できなくなるためです。
次に，外注費として会計処理をした際に所得税を源泉徴収していなかった場合には，給与からは所得税を源泉徴収しなければならないので，過去に遡って所得税を源泉徴収する必要があります。報酬を受け取った社員が過去に確定申告しているから納税関係は完結しているはずだ，という理屈は通用しません。
源泉徴収は法人の義務だからです。
そして，消費税や源泉所得税の追徴税額に加え，過少申告加算税や不納付加算税，延滞税も課税されます。
不動産業界では完全歩合制だからという理由で安易に人件費を外注費として会計処理する慣行があるようですが，完全歩合制であっても実質的に判断して給与であるケースは多いので，外注費としての会計処理には注意が必要です。
仮想通貨に関する税務の取扱い
昨年11月から12月のたった1ヶ月の間に3倍以上に急騰した「ビットコイン」や，仮想通貨交換会社コインチェックから大量に流出した「NEM」が話題になっておりますが，今回はこれら仮想通貨に関する税務の取扱いを概観してみます。
まず，課税の問題が生じるタイミングは当然ながら所得（利益）が生じた時ですが，具体的には次のような場合に課税の問題が生じます。
①仮想通貨を売却（円やドルに換金）したとき
②仮想通貨で商品を購入したとき
③仮想通貨と仮想通貨を交換したとき
④マイニングにより仮想通貨を取得したとき
※マイニングとはブロックチェーンでの複雑な計算作業を行った対価としての報酬を仮想通貨で得ること。
①は100で購入した仮想通貨を120で売却した際の差額20が利益となり課税され，④はもらった仮想通貨そのものが利益となり課税されます。これらは比較的解りやすいと思いますが，②と③は具体例を用いて解説します。
＜②の具体例＞
3月9日 100万円で2ビットコインを購入した。
9月9日 7万円の商品購入に0.1ビットコインを支払った
この場合，0.1ビットコイン(簿価5万円)で，7万円の商品を購入できたことになりますので，2万円が利益となり課税されます。
＜③の具体例＞
3月9日 100万円で2ビットコインを購入した。
9月9日 1ビットコインを他の仮想通貨と交換した。交換時の他の仮想通貨の時価は60万円だった。
この場合，1ビットコイン(簿価50万円)で，60万円の他の仮想通貨と交換できたことになりますので，10万円が利益となり課税されます。
利益を計算するには保有している仮想通貨の簿価を適正に把握しておく必要がありますが，同一の仮想通貨を2回以上にわたって取得した場合における簿価の算定は移動平均法により計算します（継続適用を条件に総平均法によることもできます）。
次に所得区分ですが，仮想通貨により生じた所得は原則として雑所得に該当します。
但し，個人で事業を行っている人が，事業用資産として仮想通貨を保有し，これを決済手段として使用している場合には事業所得に該当します。
また，あまり例は無いと思いますが，仮想通貨による利益で生計を立てている場合も事業所得に該当します。
事業所得に該当しますと他の所得（給与所得や不動産所得など）との損益通算が可能となりますが，雑所得の場合は他の所得との損益通算はできません。
よって，仮想通貨により損失が生じた場合であっても税務上は何ら考慮されないケースがほとんどです。
よくある間違いとしては，給与所得者が副業で仮想通貨取引やFX等を行っている場合に，その仮想通貨取引等で生じた損失を給与所得と相殺して確定申告するケースが散見されますが，これは誤りです。
ちなみに，年末調整済みの給与所得者は他の所得が20万円以下の場合，確定申告は不要です。
但し，医療費控除や住宅ローン控除を適用するため確定申告する場合には，他の所得が20万円以下であってもこれを除外することはできません。
仮想通貨は一応通貨ですので商品購入などの決済手段として使用できますが，仮想通貨そのものの価値が変動するため，常に課税の問題と隣り合わせですので注意が必要です。
賃貸不動産における小規模宅地等の特例の見直し
昨年12月14日に平成30年度税制改正大綱が公表され，相続税における小規模宅地等の特例について要件が改正されることになりました。
小規模宅地等の特例とは，個人が，相続又は遺贈により取得した財産のうち，その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち，一定の限度面積までの部分については，相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上，80％又は50％を減額するという制度です。
賃貸不動産等の貸付事業用宅地等の場合は，相続税の申告期限まで事業継続し保有している等の一定の要件を満たせば，200㎡まで50％の評価減を受けることができます。
今回の税制改正大綱では，次のような文章で要件が追加されました。
「貸付事業用宅地等の範囲から，相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等（相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業の用に供しているものを除く。）を除外する。」
当該要件が追加されたことにより，相続対策として賃貸不動産を購入しても，購入してから3年以内に相続が開始した場合には，その購入した賃貸不動産に対しては小規模宅地等の特例は適用できなくなります。
但し，もともと不動産貸付業を事業的規模で3年以上行っている者についてはこの要件は適用されません。
つまり，事業的規模で3年以上不動産貸付業を行っていた者が，亡くなる3年内に購入した賃貸不動産であっても小規模宅地等の特例の適用があるということです。
尚，事業的規模か事業的規模以外かの判断基準は，所得税基本通達26-9にある所謂「5棟10室基準」が採用されるものと思われます。すなわちマンションやアパート等の場合は室数がおおむね10室以上，戸建ての貸家の場合はおおむね5棟以上で，事業的規模と判断されます。
これらをまとめますと以下のようになります。
相続開始までの3年間＝A期間として，
＜Ａ期間に新たに貸付事業を開始した人＞
Ａ期間に購入した賃貸不動産について小規模宅地等の特例の適用無し
＜Ａ期間以前から貸付事業を行っているが事業的規模ではない人＞
Ａ期間に購入した賃貸不動産について小規模宅地等の特例の適用無し
＜Ａ期間以前から貸付事業を行っていて事業的規模である人＞
Ａ期間に購入した賃貸不動産について小規模宅地等の特例の適用あり
この改正により，相続開始直前にタワーマンション等を購入して一時的に相続税の課税財産を圧縮するというような相続対策は不可となりまた。
少なくともこうした相続対策を検討する場合には3年以上の年数が必要となりましたので，早め早めに対応する必要があります。
この改正は平成30年4月1日以後に開始する相続から適用されます。
但し，平成30年3月31日以前に取得した賃貸不動産については適用されません。
よって，新たに賃貸不動産による相続対策を検討している人で，これから3年以内に相続が開始しそうな場合には，平成30年3月31日までに物件を購入しますと滑り込みセーフとなります。
一括転貸方式における留意点
不動産賃貸業において法人を活用する場合には，同族会社に管理を委託する管理委託方式，同族会社に一括して賃貸し同族会社が第三者に転貸する一括転貸方式，同族会社が直接不動産を所有する自己所有方式がありますが，今回は，一括転貸方式における留意点を整理してみました。
一括転貸方式は，個人が所有している不動産を，その個人又は親族が主宰する同族会社に一括して賃貸するとともに，その同族会社に不動産管理を委託し，同族会社が第三者である入居者へ転貸する方式で，サブリース方式とも呼ばれます。
一般的に，個人から同族会社へ賃貸する場合の賃貸料は空室の有無にかかわらず一定額であり，それ故空室があった場合のリスクは同族会社が負うことになります。
個人で不動産賃貸業を行う場合の家賃収入は全て個人に帰属しますが，一括転貸方式の場合には同族会社を経由して家賃収入が個人へ流れることになりますので，個人と同族会社，同族会社と入居者の家賃に差をつけることにより，同族会社に資金を滞留させることが可能となり，これが個人から法人への所得分散を実現します。これが最大のメリットです。
しかし，行き過ぎた所得分散は当然課税当局とのトラブルの原因になりますので，適正な比率を設定する必要があります。
第三者から収受する家賃収入を100とした場合の同族会社の取り分は，一般的には10％～15％程度，最大でも20％といわれることが多いですが，同族会社が実際に行っている業務内容にもよりますので，管理業務の実態に即して決定します。
そのために，まず，個人と同族会社間において，賃貸借契約兼管理委託契約を締結し，経営上生じる様々な費用を個人と法人のどちらが負担するのかを細かく定めておく必要があります。
具体的には，建物の所有者は個人ですので，建物本体，建物付属設備（受水槽，浄化槽，エレベーター等），構築物（門や塀等）の修繕や保守管理に関する費用は個人負担となり，通常の不動産賃貸における費用，例えば入居時・退去時のクロス，壁，畳，フローリング等の改修費用，室内クリーニング費用，共用部分の水道光熱費や電球交換費用等は同族会社負担となります。
次に，不動産管理会社という位置付けとなる同族会社の留意点ですが，管理の実態を書面で残し第三者に客観的に示すことができるようにしておくことが重要です。
具体的なポイントとしては，①入居者との賃貸借契約においては同族会社が賃貸人となっていること，②入居者からの家賃収入は同族会社名義の預金口座に入金されていること，③修繕や清掃等の通常の不動産賃貸に関する請求書や領収書は同族会社名となっていること，④消防や防災設備の点検業務は同族会社として発注していること，などが挙げられます。
また，日々の不動産賃貸に関する出来事（各業者との連絡や打合せ，入居者からのクレーム，入居希望者の内覧対応，賃貸借契約の締結等）を日頃から日誌としてノート等に書き止めておくことも，同族会社としての管理業務の実態を証明する資料として非常に有効です。
同族会社は上場会社のように所有と経営が分離している法人とは異なり，少数株主により恣意的に税負担を減少させる行為や計算を行うことが可能であるため，とかく課税当局もそのような先入観で税務調査に当たる節があります。所得税法157条の「同族会社の行為計算の否認」規定は伝家の宝刀と言われ，同族会社の行為を無視して課税処分することが可能であるため，この規定に抵触しないよう十分に留意する必要があります。
参考：月刊税理2017年12月号
