資金繰りなど事業上の様々な理由から社長が所有している不動産を同族会社に売却すること(あるいはその逆)がありますが，自由に売買金額を決められるからといって意図的に売買金額を低く設定すると税務上問題となります。

 

大原則として，税法では全て「時価」をベースに課税関係が成立します。

そして，不動産取引における時価は「通常の取引価額に相当する金額」と考えておけば税務上問題となることはほぼありません。

 

相続税評価額や固定資産税評価額も時価の一種ではありますが，これらの金額が時価だとして売買金額を設定しますと税務上問題となることがあります。

 

＜１．社長所有不動産を同族会社へ低額譲渡した場合＞

通常の取引価額に相当する金額いわゆる市場価額で譲渡する場合には特に問題ありませんが，時価の1/2未満で譲渡した場合には，時価で譲渡があったものとみなして譲渡所得課税が行われます(個人から法人に対する譲渡に限ります。所法59①二，所令169)。

 

時価100の土地を40で譲渡した場合であっても，100で譲渡したものとみなして所得税が計算されるということです。

 

では時価の1/2以上であれば全く問題ないのかというとそうではなく，時価の1/2以上であっても「同族会社の行為計算の否認」規定に抵触する場合には，やはり時価で譲渡があったものとして課税されます。

※所法157「同族会社の行為計算の否認」とは，同族会社はその関係者間で恣意的に取引を行うことができるため，それを許すと税負担が不当に減少してしまう場合には，会社の行為計算を否認して税務署長が税額計算を行うことができるという規定です。同様の規定は法人税法にも相続税法にもあります。

 

一方，購入者である同族会社は，譲渡対価として40しか支払っていなくても100の土地を購入したことになりますので，60の受贈益が発生し，この受贈益に対して法人税が課税されます。

 

＜２．同族会社所有不動産を社長へ低額譲渡した場合＞

この場合も通常の取引価額に相当する金額いわゆる市場価額で譲渡する場合には特に問題ありませんが，それよりも低い価額で取引が行われますと次のような取扱いとなります。

 

まず，譲渡者である同族会社は，時価100の土地を40で社長に譲渡しますと，差額の60は社長に対する役員賞与とみなされます。

役員に対する賞与ですので法人税の計算上損金(費用)とはなりません。

当然，賞与ですので社長の所得税の課税対象となります。更に，同族会社は賞与に対する所得税の源泉徴収漏れを指摘される可能性が高いです。

 

先ほどの社長→同族会社の場合には譲渡者が個人なので所得税法が適用され，所得税法には「著しく低い価額の対価＝時価の1/2未満」という規定がありますが(所令169)，同族会社→社長の場合には譲渡者が法人なので法人税法が適用されますが法人税法には1/2未満とかそういった規定がありません。

よって，時価100の土地を80で譲渡した場合には，同族会社の行為計算の否認規定に抵触するか否かにかかわらず，差額の20に対し上記のような取扱いとなる可能性があります。

 

＜３．個人間の場合＞

上記１のみなし譲渡の規定は個人から法人に対する譲渡に限るのですが，個人から個人へ時価よりも低い価額で譲渡した場合には，購入者が，その譲渡対価と時価との差額に相当する金額を，譲渡者から贈与により取得したものとみなして贈与税が課税される可能性があります(相法7)。

 

＜４．法人間の場合＞

それぞれ上記１及び２と同様の取扱いとなります。

 

同族関係者間で自由に売買金額を設定することができる場合であっても，市場価額からかけ離れた金額を設定するとかえって不利益となることがありますので，常識の範囲で金額設定するのが賢明です。

 

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