消費税は，その事業年度における「売上げに係る消費税」から「仕入れに係る消費税」を控除し，その残額がプラスなら納税し，マイナスなら還付を受ける仕組みになっています。ただし，控除することができる「仕入れに係る消費税」には様々な制限があります。

 

不動産を購入する場合，土地は消費税非課税ですが建物は消費税課税なので，賃貸不動産を購入しますと建物に係る多額の消費税を支払うことになり，これまで，この建物に係る多額の消費税を還付してもらうべく様々なスキームが考案されてきました。

 

古くは自動販売機方式が流行り，最近では金地金方式が主流になっていましたが，新しいスキームが考案されては法改正で封じ込められるということが繰り返されてきました。

 

今回の改正では，居住用賃貸建物の取得に係る消費税は仕入税額控除そのものが認められないこととなり，根本的に規制されることになりました。

 

１．居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限

事業者が，国内において行う居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額については，仕入税額控除の対象としないこととされました。

居住用賃貸建物とは，住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産又は調整対象自己建設高額資産に該当するものをいいます。

この場合おいて，住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物とは，建物の構造や設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが客観的に明らかなものをいい，例えば，その建物の全てが店舗であるなど建物の設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物が該当します。

また，店舗併用住宅等の場合で住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分とそれ以外の部分（居住用賃貸部分）とに合理的に区分しているときは，その居住用賃貸部分以外の部分に係る課税仕入れ等の税額については，これまでと同様，仕入税額控除の対象となります。

 

２．居住用賃貸建物の取得等に係る消費税額の調整

上記１の制限を受けた居住用賃貸建物について，次のいずれかに該当する場合には，仕入控除税額を調整することとされました。

①第三年度の課税期間の末日にその居住用賃貸建物を有しており，かつ，その居住用賃貸建物の全部又は一部を調整期間に課税賃貸用に供した場合・・・一定額を第三年度の課税期間の仕入控除税額に加算
②その居住用賃貸建物の全部又は一部を調整期間に他の者に譲渡した場合・・・一定額を譲渡した日の属する課税期間の仕入控除税額に加算

 

第三年度の課税期間とは，概ね居住用賃貸建物を取得した課税期間の翌々課税期間をいい，調整期間とは居住用賃貸建物を取得した日から第三年度の課税期間の末日までの期間をいいます。

また，課税賃貸用とは，非課税とされる住宅の貸付け以外の貸付けの用をいいます。

 

 ３．控除対象外消費税

居住用賃貸建物に係る課税仕入等の税額については，仕入税額控除が制限されることとなるため，控除対象外消費税として処理されることとなります。

 

４．住宅の貸付けに係る非課税範囲の見直し

住宅の貸付けについては，契約において人の居住の用に供することが明らかな場合に消費税が非課税とされていますが，その契約において貸付けに係る用途が明らかにされていない場合であっても，その貸付け等の状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかな場合については消費税を非課税とすることとされました。

 

５．改正時期

上記１〜３の改正は，令和2年10月1日以後に行われる居住用賃貸建物の取得から適用され，上記４は令和2年4月1日以後に行われる住宅の貸付けから適用されます。

 

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