不動産賃貸業に携わっている人であれば「消費税還付」というキーワードを耳にしたことがあると思いますが，無理な消費税還付は否認されることもあるので注意が必要です。

 

消費税は，その事業年度における「売上げに係る消費税」から「仕入れに係る消費税」を控除し，その残額がプラスなら納税し，マイナスなら還付を受ける仕組みになっています。ただし，控除することができる「仕入れに係る消費税」には様々な制限があります。

 

不動産を購入する場合，土地は消費税非課税ですが建物は消費税課税なので，居住用賃貸不動産を購入しますと建物に係る多額の消費税を支払うことになります。

 

一方で，その事業年度に収受する家賃は建物対価よりも一般的には少額ですので，売上げに係る消費税から仕入れに係る消費税を単純に控除すると必ずマイナスになります。ただし，居住用賃貸不動産の場合，収受する家賃そのものが消費税非課税ですので，支払った仕入れに係る消費税を直接控除することはできず，仕入れに係る消費税に課税売上割合を乗ずることで，控除する消費税を制限しています。

式で表すと次のようになります。

Ａ 売上げに係る消費税

Ｂ 仕入れに係る消費税×課税売上割合

Ａ－Ｂがプラスなら納税，マイナスなら還付

 

課税売上割合とは，その事業年度における総売上に占める課税売上の割合のことですが，居住用賃貸不動産から収受する家賃は非課税売上ですので，その家賃だけしか収入が無い場合，課税売上割合は０となります。つまり，控除することができる消費税は０となり，消費税の還付を受けることはできません。

 

そこで，消費税還付を受けるべく様々なスキームがこれまで考案されてきて，その多くが税制改正で封じ込められてしまったものの，未だ活用されている方法が金地金スキームです。

 

金地金スキームは，金地金の売買を繰り返し，課税売上を作為的に作り上げることによって課税売上割合を大きくし，控除することができる仕入れに係る消費税を多くする方法です。

実際に実行する場合にはこれをベースに様々な調整が必要になりますが，やり過ぎて否認されるケースもあるので注意が必要です。

 

最近公表された否認事例の概要は以下の通りです。（平成31年（行コ）第90号，平成31年（行コ）第96号）

Ａは居住用賃貸不動産の購入に係る売買契約を締結した課税期間(引渡しはまだ受けていない)に建物に係る消費税を計上し，同課税期間に金地金の売買を行って作為的に課税売上割合を100％にして消費税の還付申告を行いました。税務署は建物に係る消費税を計上できるのは実際に引渡しを受けた翌課税期間であるとし，Ａの申告を否認しました。Ａが自己の申告の正当性を主張して国を訴えたものの，東京地裁及び東京高裁ともにＡの訴えを退けました。

 

Ａが正当性を主張した根拠は次の通達です。

消費税基本通達9-1-13「固定資産の譲渡の時期は，別に定めるものを除き，その引渡しがあった日とする。ただし，その固定資産が土地，建物その他これらに類する資産である場合において，事業者が当該固定資産の譲渡に関する契約の効力発生の日を資産の譲渡の時期としているときは，これを認める。」

 

この文章だけを読むとＡは間違っていないとも思われますが，この通達には，不動産については一般的にその引渡しの事実関係が外形上明らかでないことが多いので契約基準も認めることにしているという前提があります。決して自己の都合の良いように選択性を認めているわけではなく，原則は引渡基準であることに変わりはありません。常識で考えればわかることですし，奇をてらい過ぎるとこのように否認されるので注意が必要です。

 

参考：税務通信No.3575

 

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