固定資産税と都市計画税は，毎年1月1日（賦課期日）現在における土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です（但し，東京都23区内は特例で都が課税をすることになっています）。

固定資産税は原則として全ての土地及び家屋が課税の対象となりますが，都市計画税は都市計画法による都市計画区域のうち原則として市街化区域内に所在する土地及び家屋が課税の対象となります。

 

納税義務者はあくまでも1月1日現在における所有者です。仮に1月2日に取壊した場合であっても，年の途中で売却した場合であっても，1月1日の所有者に対し，原則として1年分の固定資産税等が課されます。

但し，売却した場合には，商慣習として売主及び買主間で売却前後の期間に応じ固定資産税等を精算するのが一般的です。

 

・税額の計算方法は次の通りです（東京23区の場合）。

固定資産税…課税標準額×税率1.4％

都市計画税…課税標準額×税率0.3％

 

＜課税標準額と価格の違い＞

課税標準額の前に「価格」というものがあり，価格は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて知事又は市町村長が決定します。

そして，その「価格」に各種特例等を適用して，税率を乗じる前の金額である課税標準額というものを算出します。よって，「価格」は各種特例等を適用する前のまっさらな評価額です。

 

価格は3年に1度，全件評価替えを行います。逆に言うと3年に1度しか評価替えを行いません。

この評価替えの年度を基準年度といい，平成30年度はこの基準年度にあたります。

第2年度（平成31年度）及び第3年度（平成32年度）は，原則として基準年度（平成30年度）の価格を据え置きます。但し，新築，増改築等のあった家屋及び分合筆等のあった土地など基準年度の価格によることが適当でない場合は，新たに評価を行い，新しい価格を決定します。

 

＜土地の課税標準額＞

「価格」に対して税率を乗じて固定資産税等を算出すればわかりやすいのですが，実際には様々な理由から各種特例等が講じられており，特に住宅は生活と密接な関わりがあり高額な税負担は望ましくないため，住宅用地については次のような軽減措置が設けられています。

 

	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地※	価格×1/6	価格×1/3
一般住宅用地	価格×1/3	価格×2/3

※住宅用地のうち住宅1戸につき200㎡までの部分

 

住宅用地といいますと，専ら人の居住の用に供する専用住宅の敷地のみが該当するように思いますが，次の条件を満たす併用住宅の敷地も住宅用地に該当します。

 

居住部分が1/4以上ある併用住宅の敷地のうち，下表の率を乗じて得た面積に相当する土地（住宅用地の面積がその上に存する家屋の床面積の10倍を超えているときは床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積）

 

家屋の種類	居住部分の割合	率
下に掲げる家屋以外の家屋	1/4以上1/2未満	0.5
	1/2以上	1.0
地上階数5以上を有する耐火建築物である家屋	1/4以上1/2未満	0.5
	1/2以上3/4未満	0.75
	3/4以上	1.0

 

＜家屋の用途変更を変更した場合＞

事務所や店舗として使用していた家屋を住宅として使用することにした場合等，家屋の用途変更をした場合には当該変更があった日から1ヶ月以内に，登記所に当該事項に関する変更の登記を申請することが義務付けられています。

 

また，用途変更により住宅用地に該当することとなった場合や逆に外れることになった場合には，「固定資産税の住宅用地等申告書」の提出が必要となります。

これを怠ると課税上の不利益が生じる可能性がありますので注意が必要です。