外国人とりわけ中国人が日本で爆買いを始めて久しく，その対象は多岐にわたりますが，不動産も例外ではありません。

2020年東京オリンピックまでは値上がりが続くと読む向きもあり，北京の不動産会社が毎月数回，不動産投資ツアー団を日本に送り込んでいるという新聞報道を頻繁に目にするようになりました。

 

さて，外国人が不動産を購入した場合，将来的にはどこかで手放す（売却する）のだと思いますが，所有している期間は賃貸に出すのが一般的です。そして，その賃借人のほとんどは当然日本人或いは日本の法人ということになりますが，その家賃を支払う際には源泉所得税に注意する必要があります。

 

そもそも源泉徴収制度とはどういった制度かといいますと，給与や報酬等を支払う際に，これらを支払う者が予めその給与や報酬等から法令により定められた一定の所得税を源泉徴収し，国に納付する制度です。

給与や報酬等を受け取った側ではなく，支払った側が源泉所得税を納付するところが特徴であり，これは法令で定められた義務です。

うっかり源泉徴収を怠った場合の言い分として，受け取った側が確定申告すれば国にとって損も得も無いという主張をする人がいますが，この主張は認められません。

源泉徴収義務を怠りますと，支払者側に不納付加算税や延滞税が課税されることもあります。

 

そして，この源泉徴収義務は外国人（＝非居住者とここでは定義します）や外国法人に対する支払いについても設けられていて，不動産賃貸人が外国人或いは外国法人の場合，原則として，支払う家賃の20.42％の所得税を源泉徴収し，家賃を支払う側が国に納付しなければなりません。

 

＜事例１＞

Ａ社（日本の内国法人）は港区内の事務所を賃借することになり，賃貸人であるＢ社（外国法人）に家賃100万円を毎月支払っていたところ，1年後に課税当局から源泉所得税の徴収漏れを指摘されました。

100万円×12ヶ月×20.42％＝約245万円の源泉所得税の納付漏れです。

Ｂ社が日本国に適正に申告すれば国にとって課税漏れは生じませんが，それとは関係なく国はＡ社に対し源泉徴収義務の不履行を理由に課税できます。

Ａ社はＢ社に約245万円の返還を要求すると思いますが，相手は外国法人で連絡もうまく取れず，結果として返還してもらえないということも考えられます。

家賃の場合は次月以降の家賃で調整するということが相手方次第で可能ですが，そうはいかないのが不動産売買の場合です。

 

爆買いで外国人に買われた不動産も，いずれは日本人或いは日本企業が買い戻すことが想定されますが，その際にも源泉所得税には注意が必要です。

すなわち，外国人や外国法人から不動産を購入した場合，購入した者がその譲渡対価の10.21％の所得税を源泉徴収し，国に納付しなければなりません。

 

＜事例２＞

Ｃ社（日本の内国法人）は渋谷区内のビルを購入することになり，所有者であるＤ（個人・非居住者）に譲渡対価5億円を支払ったところ，1年後に課税当局から源泉所得税の徴収漏れを指摘されました。

5億円×10.21％＝約5,100万円の源泉所得税の徴収漏れです。

事例１と同様に，Ｄが日本国に適正に申告すれば国にとって課税漏れは生じませんが，それとは関係なく国はＣ社に対し源泉徴収義務の不履行を理由に課税できます。

Ｃ社はＤに約5,100万円の返還請求をすると思いますが，相手は外国に居住していて，更に引越でもされたら所在をつきとめるのは事実上不可能です。

 

上記のようにならないよう外国人や外国法人と取引する際には，源泉徴収義務に気を付けたいところです。

 

 

※上記では便宜上，外国人＝非居住者と定義しましたが，正確には以下の通りです。

 

永住者以外の居住者→国内に住所を有する個人又は現在まで引き続いて1年以上居所を有する個人のうち，非永住者以外の者

 

非永住者→居住者のうち，日本の国籍を有しておらず，且つ，過去10年以内において国内に住所又は居所を有していた期間の合計が5年以下である個人

 

非居住者→居住者以外の個人

 

※日本国籍を有していても非居住者に該当する人や，外国籍であっても非居住者に該当しない人などもいるため，国籍や住民票の有無だけで非居住者か否かを判断することはできません。